DEFINITION DES BESOINS POUR UNE OPERATION DE REHABILITATION EN CO-LIVING ET CO-WORKING
1. CONTEXTE ET ENJEUX
Le projet vise la requalification complète d’un ensemble immobilier universitaire, initialement conçu pour l’hébergement étudiant classique, en une residence nouvelle generation integree dans les usages actuels : co-living (espaces privatifs + mutualisés) et co-working (espaces professionnels mutualisables).
Ce changement d’usage s’inscrit dans une logique de transformation du service rendu, avec une exigence forte en matière de performance d’usage, d’efficience énergétique, de qualité d’ambiance, d’accessibilité et de maintenabilité.
2. OBJECTIFS GENERAUX
- Améliorer la qualité d’usage et de vie des résidents, dans une logique de parcours usager.
- Offrir des espaces de vie modulables, fonctionnels et connectés.
- Atteindre un objectif de consommation énergétique annuel (CEP) < 80 kWh/m2.an.
- Intégrer les exigences PMR sur 100% des espaces collectifs et au moins 10% des logements.
- Réduire les charges d’exploitation et de maintenance par un pilotage technique centralisé.
- Valoriser les performances de confort thermique, à l’hiver comme en été.
3. FONCTIONS ATTENDUES PAR TYPE D’ESPACE
3.1. Espaces privés (chambres, studios)
- Mobilier intégré (rangement, kitchenette, bureau).
- Performance énergétique : isolation, fenêtres à volets roulants motorisés, douches sans bac.
- Eclairage naturel 1er jour, double orientation si possible.
- Traitement acoustique renforcé.
- Sanitaires intégrés conformes PMR sur typologie dédiée.
3.2. Espaces collectifs à destination des résidents
- Salles à manger, salles de détente avec mobilier hors-marché mais intégration des attentes techniques (PC, TV, lumières, ventilation).
- Laveries équipées, précablées, accessibilité PMR.
- Sanitaires collectifs PMR conformes ERP.
- Halles d’accueil avec contrôle d’accès, interphonie et éclairage naturel.
3.3. Espaces partagés co-working / tiers-lieux
- Espaces connectés RJ45 + wifi, mobilier modulable.
- Traitement acoustique et visuel (zones calmes vs zones de collaboration).
- Température stabilisée (19 °C hiver / 26 °C été max).
3.4. Espaces techniques et locaux de service
- Lieux de stockage matériel, entretien, dépôt de produits.
- Locaux personnels (salle de pause + vestiaires) avec exigence de ventilation et d’hygiène.
- Local laverie avec dispositifs anti-humidité, équipements de pré-câblage machine.
4. EXIGENCES TRANSVERSES
- Tous les locaux accessibles doivent respecter les exigences PMR.
- Revêtements sols/murs/plafonds selon classement UPEC et entretien facile.
- Équipements sanitaires standards : WC suspendu, barres d’appui, distributeurs de savon, etc.
- Prises informatiques et électriques conformes aux postes de travail prévus.
- Qualité de l’air intérieur avec renouvellement selon typologie des locaux.
- Systèmes de chauffage, VMC, production et distribution d’ECS/EF, EU, et électricité à refondre entièrement. L’installation actuelle, essentiellement en chauffage électrique, devra évoluer vers une configuration en chauffage hydraulique centralisé, prévu pour un futur raccordement au réseau de chaleur urbain d’ici 2027/2028.
- De la même manière, les réseaux de ventilation, d’eaux usées et d’alimentation (EF/ECS) doivent être intégrés dans une logique de cohérence et de massification technique.
- Objectif : abandonner le modèle de cloisonnement fragmentaire au profit de véritables plateaux techniques ouverts, lisibles et prééquipés, permettant à la fois la rationalisation des interventions et l’adaptation future des espaces. Cela suppose des cheminements techniques clairs, des gaines accessibles, une rationalisation des percements, et une coordination anticipée entre corps d’état.
- La reconfiguration des volumes doit ainsi être pensée non pas pièce par pièce, mais en termes de potentialités d’aménagement autour d’un socle technique structurant.
5. CHOIX D’ISOLATION THERMIQUE : STRATEGIE ET ARBITRAGES
Deux hypothèses sont à l’étude pour garantir les performances thermiques attendues :
- Option 1 : Isolation thermique par l’intérieur (ITI) : Elle est privilégiée si le parti-pris du projet confirme la transformation des étages en plateaux techniques ouverts. Cette solution permet un coût plus adapté, une mise en œuvre plus souple et une coordination plus aisée avec les autres réseaux techniques refondus (chauffage hydraulique, VMC, EU, électricité). Elle permet aussi une modularité future plus efficace et réversible.
- Option 2 : Isolation thermique par l’extérieur (ITE) : Elle présente des performances thermiques supérieures et une meilleure continuité de l’enveloppe. Toutefois, son coût est susceptible de s’envoler, notamment sur le bâtiment principal, du fait de sa hauteur, de la complexité d’accès aux façades, et des exigences architecturales (reprises de corniches, traitement des menuiseries, contraintes patrimoniales éventuelles).
Le choix définitif devra faire l’objet d’une analyse technico-économique dans le cadre des scénarios de faisabilité, en lien étroit avec les arbitrages sur les cloisonnements, les typologies de logements et les raccordements aux futures infrastructures urbaines (réseau de chaleur).
6. GRILLE D’AIDE A LA DECISION TECHNICO-ECONOMIQUE (EXTRAIT SIMPLIFIE)
| Critère | ITI (Isolation intérieure) | ITE (Isolation extérieure) |
|---|---|---|
| Coût global | Modéré, compatible MGP | Élevé, sensible à la hauteur et aux contraintes |
| Intégration réseaux (chauffage/VMC) | Très favorable (réseaux visibles/intégrés) | Complexe (traversées et percements à prévoir) |
| Continuité d’enveloppe thermique | Moins performante | Excellente |
| Impact sur surfaces utiles | Légère perte (épaisseur murs) | Aucun |
| Facilité de phasage des travaux | Très favorable | Contraintes d’échafaudage et de sécurité |
| Modularité et évolutivité | Forte (plateaux techniques possibles) | Faible (structure figée une fois en place) |
Cette grille vise à orienter les décisions stratégiques en tenant compte de la configuration technique, des contraintes de calendrier et des ambitions performancielles du programme.
7. SCENARIOS DE FAISABILITE ATTENDUS DE L’ATMO
L’ATMO devra produire au minimum trois scénarios de faisabilité contrastés, chiffrés, et comparables, permettant d’éclairer les décisions du maître d’ouvrage en phase amont. Chaque scénario devra intégrer :
- Une hypothèse de répartition des espaces (nombre et type de logements, surfaces co-living, surfaces co-working),
- Une estimation des coûts travaux (hors et avec raccordement réseau chaleur, options ITI vs ITE),
- Une projection des économies d’exploitation (fluide, maintenance, confort thermique),
- Une proposition d’organisation des plateaux techniques et de phasage des travaux,
- Une analyse des impacts sur l’occupation partielle (continuité d’exploitation si applicable),
- Une simulation d’éligibilité aux aides mobilisables (CEE, ADEME, Région, Europe),
- Des hypothèses réalistes de planning et de soutenabilité budgétaire.
Ces scénarios devront permettre au maître d’ouvrage de poser des choix structurants avant même le lancement du MGP, notamment en matière de stratégie énergétique, de rationalisation technique, de modularité architecturale et de projection financière.
8. OBSERVATIONS STRATEGIQUES
Ce programme a pour vocation d’être traduit dans un marché global à objectifs de performance. Il est donc essentiel que :
- la faisabilité soit réalisée sur la base d’un cadrage technique et budgétaire précis,
- les données d’exploitation antérieures soient partagées avec l’ATMO,
- le programme soit piloté par une équipe compétente en MGP, pour maîtriser les avenants et garantir les objectifs.
Le besoin n’est pas seulement architectural ou technique, il est usager, fonctionnel, performanciel, et systémique.
9. CALENDRIER PREVISIONNEL DES PHASES AMONT (HORS PROCEDURE MGP)
| Étape Préparatoire | Durée estimée | Période cible |
|---|---|---|
| 1. Préparation et validation du programme fonctionnel | 4 semaines | Semaine 1 à 4 |
| 2. Lancement de la consultation ATMO | 2 semaines | Semaine 5 à 6 |
| 3. Analyse et attribution ATMO | 3 semaines | Semaine 7 à 9 |
| 4. Démarrage mission ATMO + recueil données existantes | 2 semaines | Semaine 10 à 11 |
| 5. Études de faisabilité et scénarios comparatifs | 6 semaines | Semaine 12 à 17 |
| 6. Choix du scénario cible + arbitrages MOA | 2 semaines | Semaine 18 à 19 |
| 7. Consolidation des éléments techniques préalables | 3 semaines | Semaine 20 à 22 |
| 8. Rédaction et validation des pièces MGP (CCTP, RC…) | 4 semaines | Semaine 23 à 26 |
| 9. Lancement de la procédure MGP | — | À partir de la Semaine 27 |
⚠️ Ce calendrier devra être adapté en fonction :
et des co-financements conditionnant le calendrier global (subventions, engagement régional, etc.).
des délais internes de validation (MOA),
de la disponibilité des données techniques (DOE, diagnostics),
10. TABLEAU PREVISIONNEL INITIAL – DOCUMENT DE TRAVAIL MAITRE D’OUVRAGE
Ce tableau constitue le document de travail préparatoire établi par le chef de projet Maître d’Ouvrage. Il synthétise les hypothèses techniques et financières provisoires permettant de cadrer les projections économiques avant lancement du MGP.
Son rôle est double :
- servir de référentiel initial pour les discussions techniques et financières,
- être révisé, consolidé ou ajusté par l’ATMO à l’issue de l’analyse des scénarios de faisabilité.
Ce tableau reste donc évolutif, et sa fonction principale est d’objectiver le coût global prévisionnel des choix envisagés, en intégrant aussi bien les postes techniques que les frais annexes, les taxes, ou les honoraires. Il constitue la base de dialogue avec les financeurs comme avec les équipes AMO et les futurs groupements de conception-réalisation.
Le montant total hors taxes estimé est de 11,45 M€, avec une enveloppe TTC indicative proche de 13,78 M€, soumise à révision selon :
- le périmètre définitif retenu (surface, typologie),
- le parti-pris technique (ITI / ITE / raccordement réseau urbain),
- les conditions d’appel d’offres et de financement public.
Le tableau suivant reprend l’ensemble des postes budgétaires estimés à ce stade
